Det er to hovedgrunner til at gårdens verdi bør fastsettes ved en takst. For det første gir det et best mulige utgangspunkt for å skape enighet og forståelse i familien for hva som er reelle verdier.
I tillegg står dere sterkere overfor myndigheter og andre som har behov for å vite noe om eiendommens objektive verdi. Det kan være Skattekontoret (skatt for kjøper og selger), Statens Kartverk (dokumentavgift) eller banken (finansiering). Ved salg i åpent marked kan det også være et viktig innspill ved søknad om konsesjon. Du vil oppleve at en takst styrker din argumentasjon overfor de partene det gjelder.
Det finnes takstmenn som kan landbruk godt. Kontakt gjerne Landkreditt Eiendom, som er spesialister kjøp og salg av landbrukseiendommer.
Spør også om tips på ditt lokale landbrukskontor eller hos en nabo som nylig har overdratt gården.
Husk at det ved en familieoverdragelse kan være stor forskjell på verdien av gården og det du skal betale for den. Hva betalingen blir og hvordan oppgjøret skal skje kan du lese mer om under oppgjør og finansiering.
Konsesjonsloven styrer prinsippene
Konsesjonsloven inneholder bestemmelser om verdsetting av landbrukseiendommer i det åpne markedet. Selv om disse bestemmelsene ikke må følges ved salg i familien, er det vanlig at takstene følger prinsippene som konsesjonsloven trekker opp. Gjennom flere sentrale rundskriv er det gitt praktiske retningslinjer om verdsettingen.
Det er landbrukskontorets oppgave å føre en priskontroll ut fra konsesjonslovens bestemmelser. Dette gjelder ved salg i markedet, ikke i familien. Kontrollen har som mål å sørge for en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. Det betyr i praksis at landbruksmyndighetene skal slå ned på for høye priser. Følgende skal legges til grunn ved priskontrollen:
- Verdien skal reflektere eiendommens driftsgrunnlag som landbruk
- Det skal bare tas noe hensyn til verdien som bosted
- Det skal ikke stilles krav om urimelig høy egenkapital
For jord og skog beregnes en avkastningsverdi basert på hva som er normalt avlingsnivå på jorda eller tilvekst i skogen. Målet er å finne ut hva investeringen kan forrente. Årlig netto avkastning (grunnrente) kapitaliseres opp med en rente fastsatt av myndighetene, for tiden 4 %. For tilleggsjord aksepteres verdier som ligger inntil 50 % høyere.
For bygninger beregnes kostnadsverdi. Det betyr at man med utgangspunkt i byggekostnader gjør fradrag for slitasje, alder, uegnethet mm. Er det bygninger som leies ut, kan verdien settes på bakgrunn av leieinntektene. For våningshuset vil kostnadsverdien ligge betydelig lavere enn tilsvarende verdi av en frittliggende enebolig i samme område. Det er åpnet for å gjøre et tillegg for boverdi i pressområder, maksimalt 1,5 millioner kroner.
Andre takster (odelstakst, åsetestakst)
Ved et ordinært salg i familien er det to begrep du ikke skal bruke når det gjelder takst:
Odelstakst er verdien som fastsettes av retten hvis det reises odelsløsningssak mot eier av gården. Verdien skal settes ut fra hva som er naturlig og påregnelig etter forholdene på stedet. Det forutsetter at eiendommen skal benyttes som landbruk. I motsetning til taksering etter konsesjonsloven skal man her ikke ta samfunnsmessige hensyn, men konkret vurdere den aktuelle eiendom. Men avkastningsverdi skal også her brukes som prinsipp.
Åsetestakst er en verdsetting som skjer ved et skifte av dødsbo hvor det er livsarvinger som har odelsrett. Retten skal ta utgangspunkt i en rimelig verdi med det formål at den som overtar eiendommen skal klare å beholde gården, underforstått ved landbruksdrift. Verdsettingen skal ta hensyn til situasjonen arvingene er i, men først og fremst den økonomiske situasjonen for arvingen som overtar.
Under temaet "Verdivurdering i familien" vil du se at tanken om åsetesavslag også kan benyttes ved overdragelse i levende live. Da er det selger, og ikke takstmann, som bestemmer hvor stort avslaget skal være.
- Odelsloven: § 49 om odelstakst
- Odelsloven: § 56 om åsetestakst
Verdi på driftsløsøre
Også for maskiner, redskap, buskap og varelager skal verdien settes lik omsetningsverdi.
Start med å skrive opp en liste over det viktigste utstyret med merke, modelltype og årstall. For motorgående redskap som traktor, tresker og lignende kan det også være nyttig å notere antall timer gått og beskrive ekstrautstyr. Din lokale maskinforhandler kan fastsette verdien. Han skal ved verdsettingen ta hensyn til at dette er et samlet salg og gjøre reduksjon i prisen for det.
Fagfolkene på meieriet eller slakteriet foretar raskt og enkelt en verdsetting av buskapen. Igjen må vi huske at det er et samlet salg. Det vil som regel være realistisk å legge slakteverdi til grunn.
Innkjøpt varelager verdsettes stort sett til innkjøpsverdi. Selvprodusert varelager, enten det er for salg eller eget bruk, skal verdsettes til salgsverdi.
Verdivurdering i familien
Mens en takst skal vise en objektiv verdi, må selger være tydelige på hva de internt i familien tenker om verdiene. Når man velger å overdra gården videre i slekta, har man ikke forventinger om at verdiene skal presses maksimalt. Fokus er rettet mot at neste generasjon skal klare seg. Samtidig følger det også med noe som ikke kan måles i penger. Det kan være forventninger som både kan oppleves som positive og belastende.
Åsetesavslag
Som nevnt tidligere følges ofte et åsetesprinsipp ved salg mellom foreldre og barn. Det betyr at det gis et særskilt avslag for den som skal overta gården. Tradisjonelt har dette avslaget vært på 25 prosent, men det er opp til foreldrene å avgjøre om det skal være mer eller mindre. Tanken bak åsetesavslaget er at det skal være mulig for den som overtar å beholde gården i drift som en landbrukseiendom. Utfordringen er større når det er et gårdsbruk som drives på deltid eller er et rent bosted. Innad i familien er det ikke sikkert at det da er riktig å kalle en verdireduksjon for åsetesavslag.
Overføring av egenkapital
Åsetesavslaget har nær sammenheng med at gjelden ikke kan bli for stor i forhold til å skulle betjenes av landbruksdrifta på gården. Ved familieoverdragelser er det som regel begrenset egenkapital hos kjøper. Man vil da være avhengig av at foreldrene gir videre noe av den egenkapitalen de har opparbeidet. Åsetesavslaget er et slikt bidrag, men det kan også være nødvendig med ytterligere avslag gjennom gave eller forskudd på arv.
Definerer man verdireduksjonen som åsetesavslag, har man også sagt at det ikke skal trekkes inn i et senere arveoppgjør mellom søsknene. På mange måter kan vi si at åsetesavslaget er en form for egenkapital som følger gården gjennom generasjonene. De tidligere reglene for beregning av arveavgift (fram til og med 2013) bekreftet også at dette ikke regnes som en personlig fordel, ved at det ikke ble beregnet arveavgift av et avslag på 25 %.
Gave eller forskudd på arv
Hvis foreldrene finner det riktig å gi et avslag ut over åsetesavslaget, eller ikke ønsker å kalle det åsetesavslag, vil det kalles gave eller forskudd på arv. En gave er noe et av barna får uten at de andre nødvendigvis skal få tilsvarende. Åsetesavslaget er derfor en gave. Ved utdeling av forskudd på arv gir giver et signal om at de andre barna senest ved et endelig arveoppgjør skal få tilsvarende.
