I og med at egenkapitalen som regel er beskjeden for den som skal overta, må foreldrene ta i betraktning om den som skal overta en landbrukseiendom skal leve av den som landbruk eller ha den som en boligeiendom. Betalingen blir deretter.
Mens man ved salg i markedet har en betaling som tilsvarer verdien av eiendommen, vil det i en familieoverdragelse også være andre elementer inne i vurderingen, slik som åsetesavslag, gave, borett og lån til selger.
Kjøper må vurdere sitt lånebehov og avklare finansieringsmulighetene før kjøpekontrakt skrives.
Forskjell på verdi og betaling
Takstmannen fastsetter verdien, mens prisen er det noen er villig til å betale i en eller annen form. Her følger et forsøk på å skille disse begrepene i praksis:
Fri prisfastsettelse: Den pengesum noen er villig til å betale for eiendommen. I et fritt marked vil prisen eller betalingen være lik verdien. Dette er tilfelle ved omsetning av boliger i markedet.
Politisk regulert pris: Den pengesum myndighetene mener er samfunnsmessig forsvarlig (konsesjonspris) at skal betales for en eiendom. Denne prisen vil nødvendigvis ikke tilsvare markedsverdien. I sentrale og attraktive landbruksområder vil eiendommens markedsverdi være høyere enn tillatt konsesjonspris.
Familieoverdragelse: Den pengesum og de vilkår familien oppfatter som riktig ut fra interne mål. Her vil eiendommens verdi være høyere enn den betalingen som blir avtalt. For en familieoverdragelse kan også andre vilkår ha betydning for oppgjøret.
Fradrag for borett
I de tilfeller det er flere boliger på en gård og kjøper og selger er enige om at det er en god ordning at foreldrene fortsetter å bo på gården, kan det gjøres avtale om vederlagsfri borett som en kårytelse.
Boretten innebærer at selger ikke betaler husleie. Kjøper får da mindre inntekter å betjene gjelden med. Vi gjør derfor et fradrag i kjøpekontrakten som blir en engangsbetaling for all fremtidig «husleie». Fradraget for boretten kapitaliseres opp i forhold til årlig verdi og antatt levetid. Størrelsen på årlig verdi påvirkes også av hvem som skal ha vedlikeholdsansvaret på boligen
Hvis kjøper av gården har ansvar for alle kostnader knyttet til kårboligen, kalles boretten for bruttokår. Kjøper får fradrag i sitt regnskap for de faktiske utgiftene. Selger på sin side blir fordelsbeskattet av å bo i boligen ut fra standardsatser som varierer med størrelse på boligen fra kr 20.100 til kr 40.200 per år.
Ved nettokår er det selger selv som er ansvarlig for driftskostnadene til boligen. Kjøper får ikke fradrag for noen kostnader knyttet til boligen. Selger blir da ikke beskattet for å bo i boligen.
Et tredje alternativ er å avtale at selger har rett til å leie en bolig på gården. I de tilfellene gjøres ikke et fradrag i oppgjøret som omtalt ovenfor. Denne løsningen brukes ofte av yngre selgere som har brukbar lønn/pensjon. Ordningen er også aktuell der en ser muligheten for at selger på et tidspunkt kommer til å flytte fra gården.
Lån fra selger
I noen tilfeller opplever selger at han ikke trenger alle pengene med en gang eller vurderer å ettergi dem senere. Begrunnelse kan være at man vil hjelpe kjøper ved å låne han deler av kjøpesummen til lav rente og være fleksibel med hensyn til avdrag. Det er viktig å vurdere om dette oppleves rettferdig i forhold til andre søsken som sikkert også kunne tenke seg tilsvarende rimelige lånevilkår.
Hvis man likevel velger å opprette et slikt lån, må man være tydelige gjennom avtale om regulering av rente, avdrag og sikkerhet. Vilkårene formuleres i et gjeldsbrev. Et gjeldsbrev er fullt ut bindende mellom partene, men hvis selger også vil ha sikkerhet mot kjøpers eventuelle konkurs eller av andre grunner ønsker en pantesikring for sitt krav, må det i tillegg utstedes et pantedokument med sikkerhet i gården.
Både borett og pantedokument tinglyses som heftelser på eiendommen. Det er viktig å vurdere hvilken prioritet disse heftelsene skal ha i forhold til den sikkerhet lån fra banken har. Hvis borett har prioritet foran banken, kan det føre til at banken vurderer sin sikkerhet som redusert. Det kan igjen føre til høyere rentekostnad.
Betaling
Betaling er det kjøper skal overføre kontant til selger, eventuelt overta av selgers lån. I vanlig forståelse av begrepet vil også et lån fra selger regnes som betaling.
Størrelsen på betalingen kan vi ved en familieoverdragelse komme fram til på forskjellige måter. Fra den ene siden må foreldrenes behov for kapital etter overdragelsen vurderes. På den andre siden må man se på hva som er kjøpers økonomisk evne. Når kjøper og selger har kommet fram til enighet om betalingen, vil det være en differanse mellom gårdens verdi og betalingen. Denne differansen må så selger vurdere om internt i familien skal være åsetesavslag, gave eller forskudd på arv. Som oftest blir det en kombinasjon av disse ulike formene for overføring av egenkapital.
Kjøpers lånebehov
Hvis kjøper ikke selv har egenkapital vil betalingen pluss kjøpsomkostninger, tilsvare kjøpers lånebehov.
Skal gården drives videre som en landbrukseiendom og kjøper helt eller delvis skal leve av den, må betalingen for eiendommen samsvare med hva kjøper kan klare å betjene av gjeld med inntekten fra gården. En tommelfingerregel er at egenkapitalen må være omtrent halvparten av maksimal konsesjonspris, det vil si prisen i markedet. I og med at konsesjonsprisen ofte ligger noe høyere enn den verdien man legger til grunn i familien, betyr det at man minst må ha en egenkapital i størrelsesorden 30-40 %. Av dette vil tradisjonelt åsetesavslaget utgjøre det meste.
Skal den som overtar hente hoveddelen av sin inntekt utenfor gården, må man i større grad vurdere eiendommen som en boligeiendom. Det betyr at gjelden på gården i større grad blir betjent av lønnsinntekt.
Ved søknad om finansiering er det i tillegg viktig å vurdere om det er andre investeringer som er nødvendig å gjennomføre i nær framtid. Videre må behovet for driftskapital vurderes slik at likviditeten ikke blir for stram ved oppstart av virksomheten.
