Når du investerer må du balansere kostnaden med tilførsel av kapital. Legger vi investeringskostnaden i den ene skålen på en skålvekt, må du legge like mye midler i den andre skålen. Disse midlene vil være en kombinasjon av egenkapital, verdien av egen innsats, støtte fra Innovasjon Norge og lån du tar opp.
Tilgangen på midlene som til sammen utgjør finansieringen, er svært ulik. I tillegg er kostnaden svært forskjellig. Dette kan begrense muligheten for å gjennomføre den investeringen du ønsker. Det er derfor grunnleggende at inntjeningen du får som følge av investeringen, dekker mer enn de økte kostnadene du får ved finansieringen.
Strategi for finansiering
Det økonomiske prinsippet for en investering er at det skal gi økt avkastning. På grunn av kostnadene knyttet til finansieringen, bør du derfor gjennomføre de investeringene som gir størst økonomisk utbytte.
De fleste økonomiske beregninger av lønnsomhet ved en investering baserer seg på å vurdere avkastningen. Sagt på en annen måte: Hva tjener du på investeringen slik at det i tillegg til å dekke rentene også gir deg disponible midler til å betale avdrag.
Også din egenkapital skal ha en avkastning. Alternativt kunne du plassert midlene i banken og fått en rente på dem. Samtidig vil en høy andel egen kapital redusere behovet for likvide midler, noe som gjør deg mindre sårbar ved redusert inntjening på investeringen.
I landbruket er det relativt få investeringer som stiger i verdi. Mye slites og har derfor en negativ verdivekst. Flere vil hevde at jord og skog er blant de investeringene som vil stige i verdi. Men for mange er det ikke et salg til markedspris som er begrunnelsen for investeringen. Du må derfor huske at du har kostnader til renter og avdrag som skal betales underveis.
Husk at den beste sammensetningen av finansieringen får du ved å planlegge i god tid. Det gir deg både mulighet til å bygge opp egenkapital, planlegge bruk av egen innsats, søke tilskudd og klarlegge dine muligheter for lån.
Egenkapital og egeninnsats
I landbruket er egenkapitalen relativt stor, men lite disponibel. Det vil si at det ikke er så mye kontanter og bankinnskudd, men at mye er bundet i eiendomsverdi. Dermed må eiendommen selges for å gjøre egenkapitalen tilgjengelig. Bankene bruker egenkapitalen i eiendommen som sikkerhet, se neste tema Inntjening og sikkerhet.
Inntekten fra hogst av tømmer fra egen skog er en egenkapital som bør vurderes som en del av finansieringen. Bruk av tømmerkontoen gjør at et ekstraordinært uttak ikke blir så hardt beskattet. Sjekk ut om dette er aktuelt for deg ved først å ta kontakt med skogbrukslederen i din lokale skogeierforening. Hvis du har skog som er aktuell å hogge, bør du sjekke hvordan skatten slår ut sammen med regnskapsføreren din.
For noen kan eget tømmer benyttes som en materiell egeninnsats. Som regel vil din kostnad ved tilvirkningen være lavere enn materialer som kjøpes ferdig. Men du må også vurdere om dette passer inn i forhold til de bygningsløsningene du velger.
Egeninnsats i en byggeprosess vurderes av mange. Ikke vær for optimistisk i forhold til hvor mye tid som er disponibelt. Mange opplever det som tungt med mye egeninnsats hvis byggeprosessen blir forsinket. Hard og intensiv arbeidsinnsats kan fungere for kortere tid. Husk også at den ordinære produksjonen skal følges opp uten at det skal gå ut over resultatet der. Noen vurderer det som enklere å leie inn rimelig og kvalifisert arbeidskraft til det daglige fjøsstellet. Se ellers omtalen av bruk av byggeledelse.
Stor bruk av egen innsats vil for mange egne seg best å bruke i byggeprosjekter de kan ta over lang tid. Samtidig kan det være vanskeligere å holde inspirasjonen oppe over en lang byggeprosess. Husk også at lang byggetid kan føre til større kapitalkostnader fordi du har økonomiske utlegg lenge før inntjeningen ved det nye bygget kommer.
Inntjening og sikkerhet
I forbindelse med søknad om lån vurderer banken kredittrisikoen rundt engasjementet og vektlegger søkerens betjeningsevne, sikkerheten for lånet og betalingshistorikk. Det er viktig at søknaden er godt dokumentert og at det foreligger gode og realistiske driftsplaner ved større omlegginger eller utvidelser av driften. Er økonomien anstrengt og betjeningsevnen svak, kan ikke denne kompenseres med god sikkerhet for lånet. Banken er opptatt av at investeringen gir avkastning og at den sikrer bondens evne til å betjene og nedbetale på lån over tid. En god dialog med godt dokumenterte resultater og driftsplaner er et godt utgangspunkt for et godt samarbeid.
Betjeningsevnen vil si din evne til å betale renter og avdrag på lånet du tar opp. Det vil si at din inntjening står sentralt. Her vurderes ikke bare den økte inntjeningen som følge av investeringen, men total inntjening inklusive private inntekter. Bankene benytter i dag interne modeller som tar høyde for at du som låntaker skal kunne betjene gjeld, og ha nok penger igjen til en standardisert kostnad til livsopphold. Dette vil variere ut fra husstandens størrelse, alder på barn, om husstanden har en eller flere biler, og en rekke andre faktorer. Bankene er også pålagt i sin vurdering å legge til grunn at renten kan øke, noe som tas inn i modellen. Under betjeningsevnen vurderes til en viss grad også markedet og personene som står bak. Bankens tidligere erfaring med deg som kunde har også betydning.
Dersom gårdkjøpet eller produksjonen i nybygget er avhengig av spesielle personer kan det settes krav om nøkkelmannsforsikring. Årsaken kan være at prosjektet krever en spesiell personlig kompetanse, egenskap eller arbeidskapasitet. Aktuell forsikring kan knyttes seg til helse, uførhet og død.
For større investeringer må du utarbeide en kalkyle som viser de totale kostnadene ved investeringen inklusive egeninnsats. Videre må du ha en driftsplan som viser din totaløkonomi i for eksempel 5 år etter at prosjektet er gjennomført.
Den verdistigningen en bygningsinvestering kan bidra med i henhold til pantesikkerhet kan varierer mye. Beliggenheten har veldig mye å si for verdiøkningen. Verdiøkningen vil være lavere i områder med små bruksenheter i bygder som står i fare for å miste produksjonsmiljøet. Faktorer som manglende mulighet for rasjonell utvidelse, mange jordteiger og lang transport, bidrar også til at verdien blir lavere. I attraktive og aktive landbruksområder kan man regne med en høyere økning av pantesikkerheten enn i mere perifere og næringssvake områder av landet. Hvilke muligheter det er for alternativ bruk av bygningen spiller også inn.
At et bygg ligger på utskilt tomt fører ikke automatisk til at pantesikkerheten blir større. Skal verdien være merkbart bedre må bygget være fleksibelt for annet bruk, grei adkomst og infrastruktur, være et marked for leie/kjøp av bygningen og muligheter for omregulering til annet enn LNF-område. Hvis banken anser at de har tilstrekkelig sikkerhet i bygget på en fradelt tomt, har du fordel av at gården ikke trekkes inn som sikkerhet.
Hvis du eier bygningen og skal leie den bort til noen andre, for eksempel en samdrift, er det nødvendig med langsiktige avtaler for at den skal ha en reell verdi som panteobjekt. I slike avtaler må det vurderes om det skal være klausul mot oppsigelse og om avtalen skal tinglyses for å skape nødvendig pantesikkerhet.
Lån
Renten på lånet vil bli satt ut fra vurderingen av inntjening og sikkerhet. Rentevilkårene blir vurdert individuelt og de beste vilkårene i prislisten gis til de som kan vise til god sikkerhet, god økonomi og god betalingshistorikk.
Hvis du har et stramt budsjett kan du vurdere om renten skal bindes (fastrente) på en del av lånet. Det er nødvendigvis ikke det mest lønnsomme, men du oppnår en større forutsigbarhet og er ikke så sårbar i forhold til renteøkning. Men husk da at du mister fleksibiliteten i forhold til endringer på lånet.
Nedbetalingstiden avhenger av hva slags produksjon det skal investeres i, betjeningsevne, fremtidig risiko og ikke minst driftsmidlets avskrivningstid. Prosjekt med høy risiko bør ha kortere nedbetalingstid enn de med lav risiko. Tanken er at vi vet hva du kan tjene i dag, men det er mer usikkert om samme inntjening er mulig i framtiden.
Byggets avskrivningstid har ikke noe med skattemessige avskrivninger å gjøre. Vurderingen går egentlig på hvor lenge bygningen vil kunne utnyttes til en rasjonell produksjon uten for store ombygginger. Det er lettere å se for seg lengre levetid for nybygg enn for ombygninger av gamle bygg. Videre vil åpne haller ha større mulighet til lang brukstid enn andre bygg med spesialtilpassede rom.
Generelt ligger avdragstid på lån ved kjøp av gård og tilleggsjord på 20-25 år, nye driftsbygninger 15-25 år og maskiner 5-10 år. I en oppstartsfase er det aktuelt å gi ett eller flere års avdragsfrihet for at du skal skaffe deg nødvendig likviditet i en oppstartsfase.
