Vorphaugen Gård sentralt i Råkvåg - Stor eiendom på 1518 dekar - Kårbolig - Naust/flytebrygge

Velkommen til Vorphaugen Gård eller "Råk Ytre" som også gården er kalt i eldre skrifter.

Vorphaugen Gård har en lang historie og som alle historiske steder har gården vært i kontinuerlig forandring. Bygningene på gården er oppført fra 1830 til 1970- tallet. Gården hadde sin storhetstid, rundt år 1900, og var da i Mons Monsens eie. Vorphaugen Gård var da handelssentrum i Råkvåg.  Gårdens historie knytter seg til sildefisket og handel i Råkvåg og Stjørnfjorden. Sildeeventyret med dertil handel avtok på 1960 tallet og bryggene ble stående tomme. Moderne gårdsdrift fikk sitt inntog på gården på 1970 tallet med utvidelse av fjøs og bygging av siloer. Landhandelen ble avviklet i begynnelsen på 1980- tallet. Gården ble etter nedleggelse benyttet som overnattingssted for tilreisende yrkesfolk/sjømenn og turister. Det har i nyere tid vært drift på gården i form av småfe, høns og slaktegris.

Gården inneholder våningshus, kårbolig, driftsbygning med låve, garasje, to uthus (smie og grisehus), skogskoie, naust med småbåtbrygge (plass til 10-12 stk. båter avhengig av størrelse), tidligere butikk med en særegen kjeller oppført i stablet stein og massive murer som gir en middelaldersk atmosfære.

Vorphaugen Gård har en sjønær beliggenhet i vakre omgivelser i sentrum av Råkvåg, et kulturhistorisk sted på Fosenhalvøya, i Trøndelag. Råkvåg ligger innerst i Nordfjorden (del av Trondheimsfjorden) og er kjent for sitt maritime preg med fiskebrygger og naust. Et populært utfarts- og fritidssted for Trondheimsregionen.

Selve gårdstunet ligger ca 80 meter fra fjorden, med  tilknytning til Råkvåg sentrum. Det er flott utsikt over vågen og fjorden. Tunet er høyt og fritt beliggende. Alle bygg ligger ved selve gården og utgjør et typisk firkanttun i Trøndersk tradisjon. Det tilhører 4 skogteiger som ligger innover i terrenget samt jorder i tilknytning til tunet. En dyrket parsell ligger på andre siden av veien og er ikke tilknyttet tunet. Naust samt bryggeanlegg for 6-8 båter på nedsiden av tunet.

Se vedlagt kartutsnitt.

Iflg. NIBIO gårdskart er eiendommen på 1.518 dekar fordelt på 9 teiger.

Arealet er fordelt slik:

Fulldyrka jord: 100,8 daa

Produktiv skog: 258,9 daa

Annet markslag:  1 130,4 daa

Bebygd, samf., vann: 27,9 daa.

Totalt areal: 1 518 daa.

Gårdskart finnes vedlagt.

Dyrka jord er i sin helhet utleid til 2 naboer. Det er tegnet leieavtaler på 10 år, regnet fra 01.01.2017. Total leieinntekt er oppgitt til kr 10.100,- + mva med forfall 01.03.

Det ble utarbeidet skogbruksplan for eiendommen i 2017.

I følge Allskog som har utarbeidet planen, er det produktive skogarealet 315 daa. Kubikkmasse på drivbare arealer: 2140 m3. Total tilvekst: 65 m3. Bregnet årlig hogskvantum er 61 m3 (tynning i hogstklasse 3 er ikke medberegnet).

Iht. skogplan er det totalt på alle skogteiger ca. 64% (199 daa) med middels bonitet (11 og 14). Det er totalt 164 daa skog med hogstklasse 5 (14, 11 og 8 bonitet). Kontakt megler for oversendelse av komplett skogbruksplan.

Jaktrettigheter tilligger eiendommen. Eiendommen er i dag medlem av "Råk Utmarkslag". Utmarkslaget er et grunneierlag der medlemmene har et delt ansvar i samsvar med andelen i laget. Lagets formål er å samle grunneiere og rettighetshavere i  området for i felleskap å forvalte utmarksressursene som en del av landbruksnæringen på en måte som skaper økte inntektsmuligheter. Andelsbrev og vedtekter for Råk Utmarkslag finnes vedlagt i salgsoppgaven.

1.etasje: gang, mellomgang, toalett, kjøkken med spiseplass og to stuer.

2. etasje: gang, vaskerom, stort bad, mellomgang og 4 soverom.

Våningshuset er en eldre trønderlån trolig oppført i 1890. Oppført i to etasjer over kjeller. Grunnmur er oppført i gråstein. Veggkonstruksjon er oppført i tre og er kledd med stående panel. Taket er et saltak og er tekket med metallplater. Etasjeskille er et trebjelkelag. Vinduer med enkelt glass og koblet glass. Våningshuset har vært gjenstand for omfattende restureringsarbeider som startet i 2015. Det er gjennomført arbeider på grunnmur, hvor denne enkelte steder er gjenoppbygget samt overflatebehandlet. Vinduer er renovert til sin opprinnelige stand. Utvendig er det også gjort dreneringsarbeider for å hindre fremtidige vannoppsamlinger med dertil skader av kledning og grunnmur. Det er foretatt innvendig renovering av overflater, gulv, vvs/rør, elektrisk anlegg og ildsteder. Innvendig er fuktskader utbedret ved lokal utskifting av gamle dragere. Nytt kjøkken fra Sigdal i 2021 og bad fra 2024. Montert to varmepumper i 2021. Bygget er brakt tilbake til sin opprinnelige stil, både eksteriør og interiørmessig og fremstår som et sjarmerende og flott bygg hvor mange av detaljene er ivaretatt.

1. etasje: gang, mellomgang, bad, 2 soverom, kjøkken og stue.

2.etasje: gang, 4 soverom og stue.

Kårboligen er en eldre trønderlån trolig oppført i 1830. Oppført i to etasjer over kjeller. Grunnmur er oppført i gråstein. Veggkonstruksjon er oppført i tre og er kledd med stående panel. Taket er et saltak og er tekket med metallplater. Etasjeskille er et trebjelkelag. Vinduer med enkelt glass. Varmepumpe etablert i 2023 og nytt el.skap i 2022.

For ytterligere beskrivelser og informasjon henvises det til tilstandsrapporter på våningshuset og kårboligen dat. 18.12.24 utarbeidet av Takst -Forum Trøndelag AS ved Joachim Helseth Dalum.

1. etasje: Tidligere butikklokale

Kjeller: Uinnredet rom

Bygningen er oppført i tømmer på grunnmur av stein og betong. Kledd utvendig med stående kledning. Taket er tekket med metallplater. Bygningen er i dårlig stand og trenger oppgraderinger.

Inneholder bla. tidligere husdyrrom, snekkerbod og lagerrom. Låve og møkk kjeller.

Driftsbygningen er oppført i tre på mur/fjell/stein. Kledd utvendig med stående kledning. Taket er tekket med skiferstein. Vinduer av typen med 1-lags og 2-lags glass. Støpt dekke i store deler av 1. etasje. Tredekke i snekkerbod og lagerrom. 

Videre er det to uthus (smie med grisehus og størhus) samt garasje og naust.

Våningshus

BRA: 251 kvm

BRA-i: 228 kvm

BRA-e: 23 kvm

Kårbolig

BRA: 150 kvm

BRA-i: 150 kvm

BRA-e: 0 kvm

Arealene er hentet fra tilstandsrapportene.

Informasjon om arealbegrepene Fra og med 1. januar 2024 er det innført nye arealkrav, arealbegrep og måleprinsipper for bygninger gjennom NS 3940:2023. Det innebærer bl.a. at tidligere begrep som p-rom (primærrom) og s-rom (sekundærrom) ikke lenger blir benyttet. De nye arealbegrepene for bolig er: BRA-i (Internt bruksareal) er areal innenfor omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entré, bad, innvendig bod og rom for kommunikasjon mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet BRA-e (Eksternt bruksareal) er for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod.

BRA-b (Innglasset balkong) er innglassede balkonger, verandaer og altaner som tilhører boenheten. TBA (Terrasse- og balkongareal) er arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten. GUA (Gulvareal) og ALH (Areal med lav takhøyde) kan opplyses om dersom det er aktuelt for den spesifikke boligen. GUA og ALH skal bare oppgis sammen med BRA for å forhindre uklarhet om hva som er boligens bruksareal. Boligens bruksareal (BRA) utgjør totalt arealene for BRA-i, BRA-e og BRA-b, dvs.: BRA-i + BRA-e + BRA-b = BRA. Arealer for andre bygningstyper som ikke er bolig/fritidsbolig, f.eks. landbruksbygninger, opplyses som BRA (Bruksareal), og/eller BTA (Bruttoareal/Grunnflate). Ta kontakt med ansvarlig megler dersom det skulle være spørsmål knyttet til arealbegrepene.

Elektrisitet og vedfyring. Varmepumpe "luft til luft". 3 piper og ildsteder er restaurert.

Deler av eiendommen ligger under Reguleringsplan for Vorphaugen gård, gnr 170, bnr 1 i Indre Fosen kommune. I kommuneplanens arealdel ligger eiendommen i områder avmerket som LNF-område og bebyggelsen Senterområde.  Deler av eiendommen ligger i Restriksjonsområde - Annen restriksjon. 

Voprhaugen Gård ble i 2012 regulert til bevaring.

Reguleringsplan med bestemmelser for Vorphaugen Gård finnes vedlagt.

Det er 13 regulerte hyttetomter som medfølger i handelen.  

Det opplyses at det i forbindelse med regulering av Vorphaugen i 2010, ble foretatt en geoteknisk vurdering av Multiconsult (rapport av 10.05.2010) som avdekket kvikkleierforekomster i områdene hvor dyrka marka er i dag. Ta kontakt med megler for evt. oversendelse av rapporten.

Kartutsnitt fra NVE kvikkleirekart finnes vedlagt.

Det er ikke odel på eiendommen.

Kjøpet av eiendommen er konsesjonspliktig iht Lov om konsesjon. Salget er betinget av at kjøperen får innvilget konsesjon til avtalt pris og

øvrige avtalte betingelser. Dersom kjøperen ikke får innvilget konsesjon har partene intet å kreve overfor hverandre. Partene er forpliktet til å

undertegne Søknad og konsesjon samtidig med kontrakts underskrift.

Det er administrasjonen/politikerne i den aktuelle kommunen som er rette konsesjonsmyndighet. Noen viktige hovedelementer som kommunen

skal vurdere for at konsesjon skal gis er:

1. At kjøper vil oppfylle boplikt. Innflytting innen ett år etter tinglysning av skjøte og deretter boplikt på 5 år.

2. At den avtalte prisen for eiendommen er i samsvar med en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling, ref. rundskriv og retningslinjer.

3. At gården drives. Etter Jordlova skal fulldyrka areal holdes i hevd.

Følgende unntak for kommunens priskontroll følger av konsesjonsloven og tilhørende rundskriv:

1. Priskontroll ved erverv av bebygde landbrukseiendommer foretas kun for eiendommer med mer enn 35 dekar fulldyrka og overflatedyrka jord.

2. Ved erverv av bebygd eiendom med et brukbart bolighus, vil priskontrollen unnlates så fremt kjøpesummen er under kr. 3 500 000,-.

Ved spørsmål om konsesjon vennligst ta kontakt med eiendomsmegler.

Det gjøres oppmerksom på at forbrukerkjøpere har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Forsikringen gir kjøper bistand etter avhendingsloven og dekker all advokatbistand, skadetakster og utgifter til rettsapparatet. Forsikringen tegnes senest på kontraktsmøtet. Les mer om forsikringen i salgsoppgaven. Kjøpere som handler som ledd i næringsvirksomhet har ikke anledning til å tegne boligkjøperforsikring iht. vilkår fra forsikringsselskapet.

Kjøpesum og kjøpers omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være innbetalt til eiendomsmeglers klientkonto senest dagen før avtalt overtakelse. Hvis kjøper ikke ønsker en hjemmelsoverføring av eiendommen til seg, må det tas forbehold om dette i budet

Landkreditt Bank kan gi deg lånetilbud til finansiering av eiendommen. Våre meglere kan opprette kontakt mellom deg og en kunderådgiver i banken og som kunde hos oss lover banken en hurtig behandling av din låneforespørsel. Landkreditt Forsikring kan gi deg forsikringstilbud på eiendommen du velger å kjøpe. Samler du flere forsikringer hos Landkreditt Forsikring, kan du få inntil 23% rabatt.

Landkreditt Bank og Forsikring er lokalt til stede i store deler av Norge og tar gjerne bank- eller forsikringspraten hjemme hos deg.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt i salgsoppgaven. Alle bud, budforhøyelser og budendringer skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal legitimeres og med budgivers signatur. Bud inngis fortrinnsvis via budgivningsplattformen Tryggbudgivning.no på nett hvor legitimasjon og signatur bekreftes ved å benytte e-signatur, eksempelvis BankID eller MinID. Link til budskjema på Tryggbudgivning.no ligger tilgjengelig i nettannonsen på Finn.no, link kan også fås tilsendt av megler. Om ikke denne benyttes kan ordinært budskjema i salgsoppgaven brukes. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgiver at bud er mottatt. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen. Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Bud og senere budforhøyelser/endringer bør derfor ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis. Budforhøyelser bør derfor skje i god tid før fristens utløp. Selger og kjøper har krav på å få utlevert kopi av budjournalen straks etter at handel er kommet i stand. Alle som har inngitt bud på eiendommen kan på forespørsel få en kopi av anonymisert budjournal etter at budrunden er avsluttet.

For å få et best mulig beslutningsgrunnlag er det viktig å lese salgsdokumentene grundig før visning, og uansett før budgivning. Salgsoppgaven  inneholder sentrale opplysninger fra eiendomsmegleren og andre dokumenter med relevant innhold. Uavhengig av om det er lest eller ikke, regnes Kjøper for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene. I tillegg til å sette seg grundig inn i dokumentene, oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye.

Selgers mangelsansvar NÅR DET GJELDER VÅNINGSHUSET PÅ EIENDOMMEN (heretter kalt eiendommen) reguleres av bestemmelsene i avhendingsloven kapittel 3.

Dette innebærer i hovedtrekk at: Eiendommen kan ha en mangel dersom den ikke samsvarer med kravene til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Videre vil eiendommen ha mangel dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8. Ved salg til forbrukerkjøper er det ikke anledning til å ta forbehold om at

eiendommen selges "som den er" eller med lignende generelle forbehold. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok til å kunne innvirke på kjøpsvurderingen, anses likevel som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som mangel jf. avhendingsloven § 3-9 (2) andre setning.

Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, gjelder bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-6 om generelle krav til eiendommen, arealavvik og tilbehør. Disse bestemmelsene supplerer altså det som følger av avtalen. Boligens alder, type og synlige tilstand har betydning for hvilken kvalitet og stand som kan forventes. For eksempel kan det ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. Eldre boliger er vanligvis bygget etter andre krav og med andre materialer, og vil i tillegg ha varierende grad av slitasje og skader som følge av blant annet bruk, værpåkjenninger og annen aldersforringelse. Skader og forringelser som er naturlige følger av dette vil normalt ikke bli ansett som kjøpsrettslige mangler.

Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som en mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Dersom kjøperen før avtaleinngåelsen har undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn unnlatt å følge oppfordringen om undersøkelse, kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det gjøres oppmerksom på at selv om det skulle være mangel ved eiendommen, må kjøperen selv dekke tap og kostnader opp til et beløp på 10 000 kroner (kjøpers "egenandel"/ "egenrisiko"), om ikke annet er sagt i loven. Kjøpers egenrisiko har ikke betydning for spørsmålet om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er en mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper selges eiendommen "som den er". Eiendommen selges i den forfatning den er under visning. Salget følger Avhendingsloven § 3-9: Endå eigedomen er selt 'som han er' eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følger av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut i frå kjøpesummen og tilhøva ellers. Kjøper kan derfor ikke påberope seg noen andre bestemmelser etter avhl. Kapittel 3, enn det som følger direkte av § 3-9. Dette reduserer selgers ansvar etter avhendingsloven og vil være en del av kontraktsvilkårene, dersom man ikke reserverer seg mot avhl. § 3-9 ved budgiving. Informasjonen ovenfor om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Følgende gjelder både i og utenfor forbrukerkjøp: MED UNNTAK AV VÅNINGSHUSET OVERTAS DE ØVRIGE BYGNINGER OG EIENDOMMEN FORØVRIG i den stand den var ved kjøpers forutgående besiktigelse/gjennomgåelse. Ved en eventuell mangelsvurdering skal de alminnelige kjøpsrettslige prinsippene i Avhendingsloven §3-9 legges til grunn, dog slik at disse prinsippene fravikes slik at det kun kan gjøres gjeldende

at det foreligger mangel i følgende tilfeller:

1. Dersom selger ikke oppfyller sine konkrete forpliktelser iht avtalen.

2. Dersom selger ikke oppfyller sin opplysningsplikt, jfr. reguleringen i Avhendingsloven §3-7 og

Kjøpsloven §19 litra b).

3. Dersom selger har gitt uriktige opplysninger, jfr. reguleringen i Avhendingsloven §3-8 og kjøpsloven

§19 litra a).

Risikoen for eventuelle skjulte feil som angitt i avhendingsloven §3-9 siste punktum og kjøpsloven §19 litra c) tilligger etter dette kjøper.  vhendingslovens §4-19 nr. 2 fravikes, slik at den absolutte reklamasjonsfristen settes til 1 - ett år etter overtakelsen.

Opplysninger om arealstørrelser i  salgsoppgaven er hentet fra NIBIO gårdskart, Indre Fosen kommune og tilstandsrapporten på eiendommen.

Opplysninger i salgsoppgaven er godkjent av selger.