Fossen gård, idyllisk landbrukseiendom ved Glomma i Nes kommune, 430 daa totalt.

Velkommen til Fossen gård, Oppaker i Nes kommune.

Kort fortalt

- Idyllisk landbruk på ca. 430 dekar.

- Strålende utsikt over landskapet.

- Stort, solid våningshus over 2 plan.

- Alle primærfunksjoner i 1. etasje.

- Tilrettelagt for oppdeling til to boenheter.

- Parkering på tunet og i dobbelgarasje.

- Hellelagt terrasse på ca. 370 kvm.

- Ramper og inn glasset veranda.

- Huset oppvarmes via bergvarme.

- HC-tilpasset bolig

- Stort kjøkken med spiseplass.

- Montert kjøkkenøy og hvitevarer.

- Hvitevarer følger eiendommen

- To store stuer, en med peisovn.

- To bad/wc med varmekabler.

- Gjestetoalett og eget vaskerom.

- Hele sju soverom, flere med skap.

- Driftsbygning BTA 951 kvm. m/kontor og sanitæranlegg.

- Mye lagringsplass på eiendommen.

Omgivelsene er fredelige og naturskjønne, samtidig som det er kort vei til alle fasiliteter og servicetilbud. Eiendommen grenser ned mot Glomma og er totalt ca. 430 dekar, hvor fulldyrket jord utgjør 199,7 daa og produktiv skog utgjør 197,3 daa.

Rundt på gårdstunet står det fem bygninger; et driftsbygg på ca. 951 kvm, et veksthus med vannbåren varme, et vognskjul med siloer for korntørke, en dobbelgarasje med fyrrom og et stort våningshus på fraskilt tomt. Driftsbygningen kan generere gode leieinntekter, og er  innredet med kontorer og møterom. Her får man store utearealer med epletrær, nydelig utsikt og muligheter for dyrehold. Veksthuset har innlagt vann og strøm.

Tomten ved våningshuset er på over ett mål, en utskilt parsell med gressplen, hekk, trær og diverse beplantning. I 2018 ble taktekkingen på boligen vasket og malt av fagfolk (30 års garanti). Stor terrasse med adkomst fra kjøkkenet og hovedstuen. Terrassen strekker seg rundt tre husvegger og har et samlet areal på ca. 370 kvm.

Belysning og elektrisk markise er montert, og terrassen har ramper og en levegg mot sørøst. Uteplassen innredes enkelt i ulike soner, og innbyr til både stille stunder og store, sosiale sammenkomster med god mat og drikke. Mot sør er det etablert en inn glasset veranda på ca. 8 kvm, med belysning, vannbåren varme og fri utsikt mot elva. Vinduene kan skyves til side slik at solen slipper helt inn, og verandaen oppleves som en vinterhage for bruk året rundt.

JORD

Dyrket mark 199,7 daa.

Den dyrkede marka består av i hovedsak åslend/leirjord og kan brukes til beite-, gras-, korn-, og potetproduksjon. Arealet er erosjonsutsatt og det er i hensyntatt dette i beregningene for grunnrenten. Det er fem teiger.  Det er normalt å legge kornproduksjon til grunn og det er opp

til den enkelte bruker for ettertiden å velge driftsform på gården. Bygg/havre med avlingsnivå 400 kg inkl. spill er lagt til grunn for beregningene. Grunnrente 420kr/daa.

Langsiktig kapitaliseringsrente rente 4%. Verdi pr. daa: 420/0,04 =10.500 (grunnrente). 199,7 daa x 10 500 = 2.096.850.

Det er registert floghavre.

Jordleiekontrakt utgår 01.01.2025.

SKOG

Produktivt skogareal er 197,3 daa.

Skogen er normalt god driftet. Skogbruksplanen har lagt til grunn for tilveksten (balansekvantum). Stående volum estimert 450 m³. Største andel er gran.  Det står ca.3 m³ pr daa i snitt på hele skogarealet. Normal tilvekst beregnet til ca. 45 m³ pr år eller 0,23m³ /daa med fradrag bark og butt.

Balansekvantum 16m³.

Grunnrenten settes til;

Snittpris kr. 593. Hogst/drift/adm. 250 måleravgift + adm. 20 kultur/plant 10,0 % 59 Netto kr 264 264kr/m³ x 16 m³ = 4064 kr/pr år i inntekt. Langsiktig rente: 4%

Verdien på skog : 4064/0,04 = 101 600 = 514 kr/daa.

Skogfond har innestående kr. 27 890.

Jakt. 219 daa x 6 kr /daa = 1314 risikorente 6% 1314/0,06 = 21 900

Total pris på Skog : 123 500 Dvs . 626 kr/daa. Markedsverdien 940 kr/daa,  940 x 197,3 daa = 185 462

Gårdstunet :

Råtomt 7100 m² x 110kr/m²= kr. 781 000

Opparbeidelse :

Tomtearealet - bebyggelse: 7100 m²-1189 m²= 5911 m². Kostnader opparbeidelse 250 Kr/m² 300 x 5911 = 1 773 300 + 781 000 = 2 554 300. Total verdi for gårdstunet: 2 254 300+150 000(kloakkavløp kontor) Kr 2 404 300

Vann / Avløp 400 000 for begge tomtearealer til informasjon (estimert beløp)

Totalt verdi gårdstun:

Boligtomt : 1190 x 200 = 238 000 (Råtomten) Opparbeidelse 250 x (1900-267) = 408 250

Total pris på Boligtomt : 646 000 + renseanlegg 250 000

Total sum Gårdstun og Boligtomt : 896 000 + 2404 300 = 3 300 000

Eiendommen er tilknyttet Scharning jaktlag og det er Hans Martin Scharning som er leder.

Bolighus

Parsell på ca. 1.190 m²,

Oppført 1971, påbygd 1992, 1998 og 2004.

Planløsning

1. etasje: Entré, 2 ganger, wc, vaskerom, kjøkken, 2 bad/wc, 2 stuer, gang, 7 soverom og bod.

Kjeller: 2 boder.

Annet: Møneloft med innvendig tilgang. Krypkjeller med tilgang fra kjelleren.

Entré

En overbygd ytterdør er en del av terrassen, utstyrt med kodelås, ringeklokke og belysning. Vel inne ønskes man velkommen av en entré med parkettgulv og hvitmalt brystningspanel på veggene. Entreen har en plassbygd garderobenisje med hylle og stang for oppheng av jakker. Innenfor entreen er det en gang med gjestetoalett og egen bod,  perfekt for oppbevaring av yttertøy og utstyr. Boligen har en bi-inngang til hovedstuen.

Stue I og II

Boligen har to store stuer på hver sin side, hvor den mot sør tidligere var en del av en separat leilighet. Hovedstuen vender mot nord og er et flott oppholdsrom for hele familien, med fin utsikt og godt lysinnslipp via store vinduer i front. Det er direkte utgang til terrassen, og sommerstid er det deilig å trekke ut for både avslapning og middager i varmen. Stuegulvet har parkett, mens veggene er kledd med mønstret tapet og gråmalte flater.

Stuen er naturlig inndelt i ulike brukssoner, og det passer utmerket å innrede med spisebord utenfor kjøkkenet. Lune kvelder sikres av en peisovn, plassert slik at stemningen nytes fra både sofakroken og spiseplassen. Også den andre stuen innredes enkelt i ulike soner, og store vinduer gir mye naturlig lys samtidig som de ivaretar en nydelig utsikt mot Glomma. En glassdør tar deg ut til den innglassede verandaen, med videre adkomst til terrassen.

Kjøkken

Kjøkkenet ligger i direkte tilknytning til hovedstuen, med flismønstret gulvbelegg og trapp ned til to boder i kjelleren. Om ønskelig er det plass til et spisebord, og kjøkkenet har utgang til den store terrassen - utmerket for både morgenkaffen og sosiale grillmiddager. Selve innredningen har sorte, profilerte fronter og laminert benkeplate med dobbel oppvaskkum av stål. Dagens løsning gir god skapplass, og rommet har potensial til å bli drømmekjøkkenet.

Som samlingspunkt og ekstra arbeidsplass er det oppført en fin øy med hyller og opphengs muligheter. Kjøkkenøya er perfekt til måltider og gode samtaler, men også for lekselesing mens middagen tilberedes. Av hvitevarer har kjøkkenet oppvaskmaskin, kjøleskap, eget fryseskap og en komfyr med komfyrvakt. Over kokesonen er ventilator installert.

Bad/wc/vaskerom

Planløsningen byr på to bad i hver sin fløy, i tillegg til et ekstra wc-rom og et eget vaskerom. Mot sør ligger badet i tilknytning til soverommet, men har også adkomst fra gangen. Badet har god størrelse og ble pusset opp i 2007, der vinylbelegg på gulvet kombineres med hvite, flismønstrede våtromsplater på veggene. Varmekabler og toalett er installert, og badet har åpent dusjhjørne og opplegg for vaskemaskin.

Den øvrige innredningen består av en stor benk med nedfelt servant, hvite underskap, et matchende veggskap og et høyskap i samme stil - alt plassert ved et stort speil med belysning. Wc-rommet er innredet med toalett, gulvbelegg og en enkel servant. Vaskerommet har vinylbelegg på gulvet og våtromstapet på veggene. I rommet er det utslagsvask og opplegg for vaskemaskin.

Bad II

Badet i fløyen mot nord er innredet med vinylbelegg på gulvet og lys våtromstapet på veggene. På badet er det toalett, gulvvarme og et åpent dusjhjørne. Baderomsinnredningen består av

heldekkende servant med hvite underskap, to veggskap, et tilhørende høyskap og et speil med belysning. Skapene gir god plass til oppbevaring av håndklær og hygieneartikler.

Soverom og garderobe

Boligen har til sammen sju soverom, så her er valgmulighetene mange. Soverommet i fløyen mot sør er meget romslig og ligger i suiteløsning med badet - en behagelig hverdagsluksus. Et av de øvrige soverommene har ny servant, og det er god oppbevaring i plassbygde garderobeskap i flere rom. Rikelig med ekstra lagringsplass finnes i de to kjellerbodene, i garasjen, i en bod ved gangen, i vognskjulet og i den store driftsbygningen. 

Oppvarming - Teknisk

Hovedhuset oppvarmes med vannbåren varme tilknyttet bergvarme, via radiatorer, og gulvvarme i hele inngangspartiet. Badene har elektriske varmekabler, og en elementpipe er tilkoblet peisovn i hovedstuen og uttak til ildsted på kjøkkenet. Ventilasjonen er naturlig, med mekanisk avtrekk fra kjøkkenet og badet mot nord.

En ca. 200 liters varmtvannsbereder er plassert i kjelleren. To nyere sikringsskap med automatsikringer er montert henholdsvis i boden og den ene gangen. Både i boligen og i driftsbygningen er det installert en operativ brann- og innbruddsalarm via Verisure.

Det er ringeklokke med kamera, mikrofon og høyttalere til begge ytterdørene i hovedhuset. Markiser er montert på flere vinduer. Eiendommen har privat brønn, men om ønskelig er det enkel tilgang til kommunalt vann (slå over en bryter). Avløp går til et Biovac minirenseanlegg fra 2019, og det er montert vannuttak til sommerbruk på begge sider av våningshuset.

Bolighus

Totalt BRA (bruksareal): 316 kvm

BRA-i totalt: 308 kvm

1. etasje: 256 kvm.

Kjeller: 52 kvm.

BRA-b totalt: 8 kvm

1. etasje: 8 kvm.

TBA totalt: 370 kvm

Informasjon om arealbegrepene Fra og med 1. januar 2024 er det innført nye arealkrav, arealbegrep og måleprinsipper for bygninger gjennom NS 3940:2023. Det innebærer bl.a. at tidligere begrep som p-rom (primærrom) og s-rom (sekundærrom) ikke lenger blir benyttet. De nye arealbegrepene for bolig er: BRA-i (Internt bruksareal) er areal innenfor omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entré, bad, innvendig bod og rom for kommunikasjon mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet BRA-e (Eksternt bruksareal) er for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod.

BRA-b (Innglasset balkong) er innglassede balkonger, verandaer og altaner som tilhører boenheten. TBA (Terrasse- og balkongareal) er arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten. GUA (Gulvareal) og ALH (Areal med lav takhøyde) kan opplyses om dersom det er aktuelt for den spesifikke boligen. GUA og ALH skal bare oppgis sammen med BRA for å forhindre uklarhet om hva som er boligens bruksareal. Boligens bruksareal (BRA) utgjør totalt arealene for BRA-i, BRA-e og BRA-b, dvs.: BRA-i + BRA-e + BRA-b = BRA. Arealer for andre bygningstyper som ikke er bolig/fritidsbolig, f.eks. landbruksbygninger, opplyses som BRA (Bruksareal), og/eller BTA (Bruttoareal/Grunnflate). Ta kontakt med ansvarlig megler dersom det skulle være spørsmål knyttet til arealbegrepene.

Byggeår: 1996

Det er parkering i dobbelgarasje med teknisk rom og et samlet areal på ca. 56 kvm. Portene ble skiftet i 2017, og året før ble det installert en varmepumpe i garasjen. Fyrrommet er oppført i tilknytning til garasjen, med opplegg for vannbåren varme til boligen, drivhuset og administrasjonsdelen av driftsbygningen. Fyrrommet er bygget av materialer fra egen skog.

Ved behov er det gode muligheter for ytterligere parkering på tunet, og driftsbygget benyttes i dag til vinterlagring av biler, båter og diverse utstyr.

BTA 25 Oppført 1987

Vannbåren varme, innlagt vann og strøm.

Byggeår 1971

BTA 951

Ombygging (1971) hønsehus med utgravet kjeller, 2007 innkjøringsrampe og el. port på forsiden. I kjeller ble det montert et dieselaggregat rundt 2003-04, den gir strøm til alle bygningene. Det er murt pipe og dermed klargjort til vedfyring på et kontor.

Ombygging (1973) hønsehus uten utgravet kjeller. Ombygging (1984) gjødselkjeller. 2019 fjernet manuell port og montert el. port med lampe og stikkontakter Ombygging (1987) sorteringsrom, kjølelager, vask, kontor, lager, butikk. etterisolert og gjort om til kontor, arkiv og møterom. Flyttet trappa til kjeller til bod i gang. Radiatorer med vannbåren i 4 rom fra bergvarmeanlegget i tilbygg garasje. Ombygging (2010) etterisolert og gjort om til kontor, arkiv og møterom. Flyttet trappa til kjeller til bod i gang. Radiatorer med vannbåren i 4 rom fra bergvarmeanlegget i tilbygg garasje.

Modernisering, ryddet opp i strømledninger og byttet til moderne sikringsskap. Det er satt opp stikkontakter utendørs på begge sider av bygget. Det er montert uttak vann som fungerer ned til -10 grader.

Byggeår 1979

BTA 172 kvm

Bygningen er fundamentet på betong og gulvet er i to nivåer for vognskjulrommene med betong og oppgruset gulv i et rom. I korntørkedelen er det betonggulv. Vegger av bindingsverk med panel og profilerte plater. Saltak tekket med plater.

Bygningen har to store lagersiloer i trematerialer og en silo for kaldlufttørking. Ca 80 tonn (antatt).

Bygningen har leddporter, skyvedør og en inngangsdør, alle mot tunet.

Kommuneplanens arealdel, LNRF- areal.

Delarealer Delareal 329 m

KP Hensynsonenavn 200 ordflom

KP flomfare

Delareal 1 190 m

Arealbruk

LNRF areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet

basert på gårdens ressursgrunnlag, nåværende

Delareal 1 190 m

KP Angitt Hensyn landskap

KP Hensynsonenavn Hensynssone flom

Se vedlagt kommuneplankart vedrørende arealer flomfare.

Det er konsesjonsplikt i henhold til konsesjonsloven. Det er kjøpers risiko og kostnad å oppnå konsesjon. Utfyllende informasjon om konsesjonsrisikoen står beskrevet i salgsoppgaven.

Det er/er ikke opparbeidet odel på eiendommen.

Det gjøres oppmerksom på at forbrukerkjøpere har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Forsikringen gir kjøper bistand etter avhendingsloven og dekker all advokatbistand, skadetakster og utgifter til rettsapparatet. Forsikringen tegnes senest på kontraktsmøtet. Les mer om forsikringen i salgsoppgaven. Kjøpere som handler som ledd i næringsvirksomhet har ikke anledning til å tegne boligkjøperforsikring iht. vilkår fra forsikringsselskapet.

Kjøpesum og kjøpers omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være innbetalt til eiendomsmeglers klientkonto senest dagen før avtalt overtakelse. Hvis kjøper ikke ønsker en hjemmelsoverføring av eiendommen til seg, må det tas forbehold om dette i budet

Landkreditt Bank kan gi deg lånetilbud til finansiering av eiendommen. Våre meglere kan opprette kontakt mellom deg og en kunderådgiver i banken og som kunde hos oss lover banken en hurtig behandling av din låneforespørsel. Landkreditt Forsikring kan gi deg forsikringstilbud på eiendommen du velger å kjøpe. Samler du flere forsikringer hos Landkreditt Forsikring, kan du få inntil 23% rabatt.

Landkreditt Bank og Forsikring er lokalt til stede i store deler av Norge og tar gjerne bank- eller forsikringspraten hjemme hos deg.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt i salgsoppgaven. Alle bud, budforhøyelser og budendringer skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal legitimeres og med budgivers signatur. Bud inngis fortrinnsvis via budgivningsplattformen Tryggbudgivning.no på nett hvor legitimasjon og signatur bekreftes ved å benytte e-signatur, eksempelvis BankID eller MinID. Link til budskjema på Tryggbudgivning.no ligger tilgjengelig i nettannonsen på Finn.no, link kan også fås tilsendt av megler. Om ikke denne benyttes kan ordinært budskjema i salgsoppgaven brukes. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgiver at bud er mottatt. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen. Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Bud og senere budforhøyelser/endringer bør derfor ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis. Budforhøyelser bør derfor skje i god tid før fristens utløp. Selger og kjøper har krav på å få utlevert kopi av budjournalen straks etter at handel er kommet i stand. Alle som har inngitt bud på eiendommen kan på forespørsel få en kopi av anonymisert budjournal etter at budrunden er avsluttet.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Selgers eventuelle mangelsansvar og kjøpers undersøkelsesplikt reguleres av bestemmelsene i avhendingsloven kapittel 3. Det er vedtatt endringer i avhendingsloven som trådte i kraft 01.01.2022. Som følge av endringene vil det gjelde ulike regler, om kjøper er en forbrukerkjøper eller ikke. Dette er redegjort for nedenfor: Følgende gjelder ved salg til forbrukerkjøper*: * Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. For å få et best mulig beslutningsgrunnlag er det viktig å lese salgsdokumentene grundig før visning, og uansett før budgivning. Salgsoppgaven inneholder sentrale opplysninger fra eiendomsmegleren, tilstandsrapport fra bygningssakkyndig, egenerklæring fra selger og andre dokumenter med relevant innhold. Uavhengig av om det er lest eller ikke, regnes Kjøper for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene.

I tillegg til å sette seg grundig inn i dokumentene, oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye. Eiendommen kan ha en mangel dersom den ikke samsvarer med kravene til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Videre vil eiendommen ha mangel dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8. Ved salg til forbrukerkjøper er det ikke anledning til å ta forbehold om at eiendommen selges "som den er" eller med lignende generelle forbehold. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok til å kunne innvirke på kjøpsvurderingen, anses likevel som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som mangel jf. avhendingsloven § 3-9 (2) andre setning.

Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, gjelder bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-6 om generelle krav til eiendommen, arealavvik og tilbehør. Disse bestemmelsene supplerer altså det som følger av avtalen. Boligens alder, type og synlige tilstand har betydning for hvilken kvalitet og stand som kan forventes. For eksempel kan det ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. Eldre boliger er vanligvis bygget etter andre krav og med andre materialer, og vil i tillegg ha varierende grad av slitasje og skader som følge av blant annet bruk, værpåkjenninger og annen aldersforringelse. Skader og forringelser som er naturlige følger av dette vil normalt ikke bli ansett som kjøpsrettslige mangler.

Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som en mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Dersom kjøperen før avtaleinngåelsen har undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn unnlatt å følge oppfordringen om undersøkelse, kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det gjøres oppmerksom på at selv om det skulle være mangel ved eiendommen, må kjøperen selv dekke tap og kostnader opp til et beløp på 10 000 kroner (kjøpers "egenandel"/ "egenrisiko"), om ikke annet er sagt i loven. Kjøpers egenrisiko har ikke betydning for spørsmålet om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er en mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

Følgende gjelder ved salg til noen som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet (ikke-forbrukerkjøper): Dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper selges eiendommen "som den er". Eiendommen selges i den forfatning den er under visning. Salget følger Avhendingsloven § 3-9: Endå eigedomen er selt 'som han er' eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følger av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut i frå kjøpesummen og tilhøva ellers. Kjøper kan derfor ikke påberope seg noen andre bestemmelser etter avhl. Kapittel 3, enn det som følger direkte av § 3-9. Dette reduserer selgers ansvar etter avhendingsloven og vil være en del av kontraktsvilkårene, dersom man ikke reserverer seg mot avhl. § 3-9 ved budgiving. Informasjonen ovenfor om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Ved spørsmål, kontakt megler for mer informasjon. I alle tilfeller forutsettes det, med mindre annet er avtalt, at hjemmel overføres til kjøper ved overtakelse.