Vestigard Nordre Bondal - Utmarkseiendom på 6.397 daa med tun og hyttefelt, 3 stuler, jakt og fiske

Velkommen til landbrukseiendommen Vestigard i Bondal i Tuddal, beliggende helt i nordenden av Skinanvatnet 790 moh. Eiendommen ligger mellom vann og fjell i et av Norges vakreste områder.

Eiendommen er på totalt ca. 6.396 dekar bestående i hovedsak av utmark og fjell. Det er ca 310 dekar produktiv skog og 10,6 dekar overflatedyrka jord. Tunet består av eldre bebyggelse som ikke er egnet for beboelse. På eiendommen er det to hyttefelt hvor det til sammen er 9 ledige hyttetomter. På fjellet har eiendommen 3 stølsplasser som er i varierende teknisk stand.

På eiendommen er det mulighet for jakt på elg, hjort, villrein og rype samt fiske i en av de mange vannene som er på eiendommen.

Vestigard har historie tilbake til tidlig 1400-tallet og var betegnet som et gammelt bondegods.

Eiendommen er konsesjonspliktig grunnet arealstørrelsen, men er fritatt for priskontroll. Det er heller ingen odel.

Hjartdal er en fjell- og landbrukskommune med spredt bosetting, det er stor satsing på turisme, hyttebygging, jakt, fiske og næringsutvikling i kommunen.

Eiendommen og tunet ligger på nordsiden av Skinanvatnet, ca. 17 km. fra Tuddal og ca. 39 km. fra kommunesenteret i på Sauland. Tuddal er kjent for fantastiske naturopplevelser med Telemark høyeste fjell, Gaustadtoppen, som et høydepunkt. Naturen er typisk for Øvre Telemark med skogkledde lier, blinkende fiskevann og elver, fantastisk høyfjell og naturopplevelser sommer som vinter.

Det er omtrent 35 km. til skisentret på Gaustablikk og ca. 45 km. til Rjukan. Videre er det omtrent 57 km. til Notodden og ca. 170 km. til Oslo (ca. 2,5 t.).

Kjøretid til:

Tuddal: ca. 22 min.

Gaustatoppen (parkering): ca. 38 min. 

Notodden: ca. 1 time og 6 min.

Drammen: ca. 1 t. 53 min.

Oslo: ca. 2 t. 30 min

Jordbruksareal ligger fordelt på flere teiger rundt gårdstunet. Arealet består av overflatedyrket jord på 10,6 daa i følge kartverket. Arealet vurderes å ha en dårlig arrondering, bratt og tungdrevet. Deler av arealet har i senere tid vært pusset med beitepusser, deler av arealene har begynnende  igjengroing. Det er behov for grøfting.

Verdifastsettelsen av skogen er satt på bakgrunn av en generell kunnskap, gjennomgang av kartverk, Skogbruksplan og intervju med eier.

Det foreligger en eldre Skogbruksplan over skogsarealet. Det er utført noe hogst i skogsarealene i senere tid, det er fra 1992 til 2018 avvirket 1 380m³, deler av dette arealet er avvirket i forbindelse med rydding av hyttefeltet. Skogsarealene ligger forholdsvis høyt, fra 765 m.o.h til ca 800 m.o.h. Hele arealet ligger over verneskog-grensen. Det opplyses av eier at deler av arealene som er hogd har det blitt utført planting på, men det må påregnes supplerings planting, rydding og ungskogpleie i store deler av arealene.

Hovedtall fra Skogbruksplan:

Produktivt areal: 337m²

Total kubikkmasse: 2 432m³

Total tilvekst: 64m³

Produksjonsevne: 89m³

Gjennomsnittlig tilvekst pr daa: 0,22m³

Bonitetsfordeling:

Høy bonitet (17 og høyere): 0%

Middels bonitet (11 og 14): 59%

Lav bonitet (8 og lavere): 41%

Hovedtyngden av stående skog ligger i middels og lavere bonitet.

Hogstklassefordeling:

Hogstklasse 1 (skog under foryngelse: 0%

Hogstklasse 2 (foryngelse og ungskog): 20%

Hogstklasse 3 (yngre produksjonsskog): 9%

Hogstklasse 4 (eldre produksjonsskog): 23%

Hogstklasse 5 (gammel skog): 48%

Hogstklassefordeling er gammel, og det er utført en del hogst etter dette så tall anses å være noe misvisende. Deler av skog arealer er også i regulert hytte område. Det anbefales å innhente ny Skogbruksplan.

Treslagfordeling:

Gran: 98%

Furu: 0%

Lauv: 2%

Hovedtyngden av stående skog er gran. Det anbefales å utarbeide ny Skogbruksplan over hele arealet for å få oppdatert/eksakte opplysninger.

Driftsforhold:

Driftsforholdene vurderes å være krevende. Mye av skogen ligger i arealer som er brattlendt og det må påregnes å etablere en del drifteveier i forbindelse med hogst etc. Ut fra sammenlignbare forhold vurderes avvirkningskostnad til entreprenør å være på ca kr 200,- til kr 300,- pr m³.

I tillegg kommer kostnad til ungskogpleie, redskap, adm, utstyr, måleutgifter, veier mm. Rotnetto i sluttavvirkning er beregnet til kr 180,- pr m³ basert på langsiktige tømmerpriser. Det er i verdivurderingen lagt til grunn en total tilvekst på 54m³ med fratrekk på 15% topp avfall og andel nøkkelbiotoper.

Dette genererer en årlig avkastning på kr 9 720,- pr år.

Skogfond:

Takstmann gjør oppmerksom på at Skogfond er en konto som har løpende bevegelser og saldo kan derfor variere. Det opplyses at Skogfondkonto pr 01.01.2024 har en saldo på kr 18 539,-.

Eiendommen vurderes å ha fine muligheter for jakt, fiske og friluftsliv. Eiendommen er med i Bondal Jaktlag, der det opplyses å

være med 3 rettighetshavere. Kvotene varierer fra år til år, for 2024 er kvoten 1 voksent dyr + kalv. I tillegg kan det jaktes på hjort.

Videre er det på høyfjellet muligheter for reinsjakt. Kvoten har variert fra 1-7 dyr. I senere år og for 2024 er kvoten 1 fritt dyr.

Villreinområde ligger under Vindeggen Brattefjell landskapsvernområde. Området hadde telling i 2023 og det ble registrert en stamme på ca 324 dyr.

Kvoten for 2024 på hele villrein området er på totalt 100 dyr. Det har vært en fellingsprosent på ca 40%. Arealene ligger under jaktfelt BV Hjartdal. I området under jakt-tiden er det i all hovedsak streifdyr av bukk i området. Det har ikke vært registrert CVD tilfeller i landet, villreinstammen holdes under overvåkning med prøveuttak.

Det er også muligheter for fuglejakt og småviltjakt på eiendommen.

Videre opplyses det å være gode fiskemuligheter i lokale vann. Eiendommen er med i Reisjå og Bondal utmarkslag der det selges fiskekort.

Eier av gården har leid ut elgjakt, reinsjakt og småviltjakt. Det opplyses at småviltjakt er utleid ut 2024, reinsjakt leies ut årlig.

Det anbefales å kontakte grunneier for eksakte opplysninger angående dette.

Det er fiskemuligheter i lokale vann, Skinnanvannet, Nystultjønn, Storfisktjønn, Raubutjønn, Gunnleiksvatnet og Rotjønn. Videre er det gode beitemuligheter i området.

Eier har utformet en reguleringsplan for området i 1988, det ble utført en endring av reguleringsplan for Bjønndalen hyttefelt som ble godkjent 14.04.2021. (Se vedlegg) Det ble da gjort mindre endringer og lagt til rette for høystandard enheter, med mulighet for tilknytning til vann og avløpsanlegg. Det er utformet en ny reguleringsplan med tilhørende bestemmelser, videre er det laget en vann- og avløpsplan for hyttefeltet som må følges i forbindelse med utbygging. Det er også utarbeidet kartverk til vann- og avløpsplan samt reguleringsplan. Disse ligger vedlagt.

Det opplyses fra eier at det er 8 stk ledige tomter i Bjønndalen hyttefelt.

Arealet ligger ovenfor gården med utsyn mot Skinnanvatnet. Tomtene i reguleringsplan er uopparbeidet tomter og anses å være råtomter.

Tomt 11 har opparbeidet tilkomstvei. Det er opparbeidet er borehull og et brønnhus på feltet. Det er også en tomt ledig i Skarstulslia som er en eldre

reguleringsplan (Lav standard felt). I følge opplysning er det startet opp med etablering av ett felles borehull, det er pålegg om flere borehull i vann- og

avløpsplan. I nærområdet er det omsatt delvis opparbeidet hyttetomter for rundt kr 300 000,- til kr 400 000,- pr stk. Det må påregnes en del arbeid for å få etablert tomtene, det har i senere tid vært sviktende salg av hyttetomter i området. Det vurderes at råtomtene kan omsettes fra kr 200 000,- til kr

300 000,- pr stik. Det må også påregnes at hyttetomtene mulig kan selges med et tidsperspektiv på 15-20 år.

Eiendommen har en del festetomter, eier opplyser at det 7 stk. Totale inntekter for 2024 på festetomter opplyses fra eier å være kr 28 924,- pr år.

Gårdstunet

Tunet ligger i nordenden av Skinnanvatnet  og består av eldre bygningsmasse med behov for total renovering. Det er totalt 9 bygninger på tunet og rundt tunet.

Våningshuset

Bygningen er et eldre våningshus som er oppført på slutten av 1800 tallet, og som er noe ombygd og tilbygd gjennom tiden. 1. etasje består av trappegang, gang stue og kjøkken. Kjøkkenet er en svært enkel plassbygd kjøkkeninnredning i tre med laminert benkeplate og nedfelt servant. Gulv i etasjen er i hovedsakelig gulvplank i malt og lakker utførelse. Vegger består i hovedsak av malt laftverk og natur trepanel.

2. etasje inneholder gang og tre rom/soverom. Her er det også gulvplank i malt og lakkert utførelse, vegger med malt laftverk og trepanel med malte overflater. Himling med trepanel i malt og umalt utførelse.

Tekniske installasjoner

Sikringskap inneholder automatsikringer av nyere dato. Ledningsnettet ligger forøvrig åpent.

Det er lagt ny jordkabel inn til bygning. Ledningsnettet ligger åpent med enkelte lys i himling samt kontakter.

Naturlig ventilasjon i bygning. Montert noe eldre innredninger. Eldre gråsteinspipe tilknyttet eldre vedovn i 2etg, eldre spiss og Jøtul vedovn i stue.

Det opplyses at det pipe ikke er feiet på lang tid. En renovering av pipe må påregnes. Vann fra brønn med innlagt sommervann i bygning, avløp direkte til terreng.

Se beskrivelse av øvrige bygninger under "byggemåte" eller i vedlagte takstrapport.

Det er ikke gjennomført tilstandsrapport på våningshuset. Landbrukstaksten oppgir kun mål i BTA.  Bruttoarealet(BTA) er husets fulle areal, medregnet ytterveggene.

Våninghus: 89 kvm

1. etasje:  50 kvm

2. etasje: 39 kvm

Eldhus: 40 kvm

Loft: 40 kvm

1. etasje: 12 kvm

2. etasje: 28 kvm

Badstue: 13 kvm

Smie: 17 kvm

Løe/fjøs/stall: 130 kvm

1. etasje: 110 kvm

2. etasje: 20 kvm

Utedo: 2 kvm

Båthus ved Skinnavatnet: 9 kvm

Skarstulnuten: 15 kvm

Hytte Nystulen: 30 kvm

Stule Lauvhøvd: 45 kvm

Grunntjønn Stulen: 38 kvm

Informasjon om arealbegrepene Fra og med 1. januar 2024 er det innført nye arealkrav, arealbegrep og måleprinsipper for bygninger gjennom NS 3940:2023. Det innebærer bl.a. at tidligere begrep som p-rom (primærrom) og s-rom (sekundærrom) ikke lenger blir benyttet. De nye arealbegrepene for bolig er: BRA-i (Internt bruksareal) er areal innenfor omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entré, bad, innvendig bod og rom for kommunikasjon mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet BRA-e (Eksternt bruksareal) er for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod.

BRA-b (Innglasset balkong) er innglassede balkonger, verandaer og altaner som tilhører boenheten. TBA (Terrasse- og balkongareal) er arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten. GUA (Gulvareal) og ALH (Areal med lav takhøyde) kan opplyses om dersom det er aktuelt for den spesifikke boligen. GUA og ALH skal bare oppgis sammen med BRA for å forhindre uklarhet om hva som er boligens bruksareal. Boligens bruksareal (BRA) utgjør totalt arealene for BRA-i, BRA-e og BRA-b, dvs.: BRA-i + BRA-e + BRA-b = BRA. Arealer for andre bygningstyper som ikke er bolig/fritidsbolig, f.eks. landbruksbygninger, opplyses som BRA (Bruksareal), og/eller BTA (Bruttoareal/Grunnflate). Ta kontakt med ansvarlig megler dersom det skulle være spørsmål knyttet til arealbegrepene.

Eldre gråsteinspipe tilknyttet eldre vedovn i 2etg, eldre spiss og Jøtul vedovn i stue.

Det opplyses at det pipe ikke er feiet på lang tid. En renovering av pipe må påregnes.

Hoveddelen av eiendommen ligger i uregulert område og i kommuneplans arealdel for LNF (landbruk, friluft og natur).

Videre er det to reguleringsplaner på eiendommen.

1. Skarstullia har 1 ledig hyttetomt.

2. Bjønndalen hyttefelt har åtte ledige tomter.

Se vedlagte reguleringskart og reguleringsbestemmelser for mer informasjon.

Det er konsesjonsplikt i henhold til konsesjonsloven. Det er kjøpers risiko og kostnad å oppnå konsesjon. Utfyllende informasjon om konsesjonsrisikoen står beskrevet i salgsoppgaven.

Det er ikke odel på eiendommen, da eiendommen ikke oppfyller arealkravene til en odelseiendom.

Det gjøres oppmerksom på at forbrukerkjøpere har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Forsikringen gir kjøper bistand etter avhendingsloven og dekker all advokatbistand, skadetakster og utgifter til rettsapparatet. Forsikringen tegnes senest på kontraktsmøtet. Les mer om forsikringen i salgsoppgaven. Kjøpere som handler som ledd i næringsvirksomhet har ikke anledning til å tegne boligkjøperforsikring iht. vilkår fra forsikringsselskapet.

Kjøpesum og kjøpers omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være innbetalt til eiendomsmeglers klientkonto senest dagen før avtalt overtakelse. Hvis kjøper ikke ønsker en hjemmelsoverføring av eiendommen til seg, må det tas forbehold om dette i budet

Landkreditt Bank kan gi deg lånetilbud til finansiering av eiendommen. Våre meglere kan opprette kontakt mellom deg og en kunderådgiver i banken og som kunde hos oss lover banken en hurtig behandling av din låneforespørsel. Landkreditt Forsikring kan gi deg forsikringstilbud på eiendommen du velger å kjøpe. Samler du flere forsikringer hos Landkreditt Forsikring, kan du få inntil 23% rabatt.

Landkreditt Bank og Forsikring er lokalt til stede i store deler av Norge og tar gjerne bank- eller forsikringspraten hjemme hos deg.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt i salgsoppgaven. Alle bud, budforhøyelser og budendringer skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal legitimeres og med budgivers signatur. Bud inngis fortrinnsvis via budgivningsplattformen Tryggbudgivning.no på nett hvor legitimasjon og signatur bekreftes ved å benytte e-signatur, eksempelvis BankID eller MinID. Link til budskjema på Tryggbudgivning.no ligger tilgjengelig i nettannonsen på Finn.no, link kan også fås tilsendt av megler. Om ikke denne benyttes kan ordinært budskjema i salgsoppgaven brukes. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgiver at bud er mottatt. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen. Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Bud og senere budforhøyelser/endringer bør derfor ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis. Budforhøyelser bør derfor skje i god tid før fristens utløp. Selger og kjøper har krav på å få utlevert kopi av budjournalen straks etter at handel er kommet i stand. Alle som har inngitt bud på eiendommen kan på forespørsel få en kopi av anonymisert budjournal etter at budrunden er avsluttet.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Selgers eventuelle mangelsansvar og kjøpers undersøkelsesplikt reguleres av bestemmelsene i avhendingsloven kapittel 3. Det er vedtatt endringer i avhendingsloven som trådte i kraft 01.01.2022. Som følge av endringene vil det gjelde ulike regler, om kjøper er en forbrukerkjøper eller ikke. Dette er redegjort for nedenfor: Følgende gjelder ved salg til forbrukerkjøper*: * Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. For å få et best mulig beslutningsgrunnlag er det viktig å lese salgsdokumentene grundig før visning, og uansett før budgivning. Salgsoppgaven inneholder sentrale opplysninger fra eiendomsmegleren, tilstandsrapport fra bygningssakkyndig, egenerklæring fra selger og andre dokumenter med relevant innhold. Uavhengig av om det er lest eller ikke, regnes Kjøper for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene.

I tillegg til å sette seg grundig inn i dokumentene, oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye. Eiendommen kan ha en mangel dersom den ikke samsvarer med kravene til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Videre vil eiendommen ha mangel dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8. Ved salg til forbrukerkjøper er det ikke anledning til å ta forbehold om at eiendommen selges "som den er" eller med lignende generelle forbehold. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok til å kunne innvirke på kjøpsvurderingen, anses likevel som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som mangel jf. avhendingsloven § 3-9 (2) andre setning.

Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, gjelder bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-6 om generelle krav til eiendommen, arealavvik og tilbehør. Disse bestemmelsene supplerer altså det som følger av avtalen. Boligens alder, type og synlige tilstand har betydning for hvilken kvalitet og stand som kan forventes. For eksempel kan det ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. Eldre boliger er vanligvis bygget etter andre krav og med andre materialer, og vil i tillegg ha varierende grad av slitasje og skader som følge av blant annet bruk, værpåkjenninger og annen aldersforringelse. Skader og forringelser som er naturlige følger av dette vil normalt ikke bli ansett som kjøpsrettslige mangler.

Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som en mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Dersom kjøperen før avtaleinngåelsen har undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn unnlatt å følge oppfordringen om undersøkelse, kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det gjøres oppmerksom på at selv om det skulle være mangel ved eiendommen, må kjøperen selv dekke tap og kostnader opp til et beløp på 10 000 kroner (kjøpers "egenandel"/ "egenrisiko"), om ikke annet er sagt i loven. Kjøpers egenrisiko har ikke betydning for spørsmålet om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er en mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

Følgende gjelder ved salg til noen som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet (ikke-forbrukerkjøper): Dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper selges eiendommen "som den er". Eiendommen selges i den forfatning den er under visning. Salget følger Avhendingsloven § 3-9: Endå eigedomen er selt 'som han er' eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følger av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut i frå kjøpesummen og tilhøva ellers. Kjøper kan derfor ikke påberope seg noen andre bestemmelser etter avhl. Kapittel 3, enn det som følger direkte av § 3-9. Dette reduserer selgers ansvar etter avhendingsloven og vil være en del av kontraktsvilkårene, dersom man ikke reserverer seg mot avhl. § 3-9 ved budgiving. Informasjonen ovenfor om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Ved spørsmål, kontakt megler for mer informasjon. I alle tilfeller forutsettes det, med mindre annet er avtalt, at hjemmel overføres til kjøper ved overtakelse.