I Norge står odelsretten sterkt. Som det eneste landet i Europa har vi en lov som legger til rette for at en odelskrets, som vil si nære slektninger, har en rett til å kunne ta over gården.
Dette gjør det noe vanskeligere å selge gården utenfor familien, og kan føre til uenighet, splid og uoverensstemmelser i noen familier når gården skal selges eller overdras.
I Landkreditt Eiendom har vi lang erfaring med salg av landbrukseiendom. Vi hjelper deg gjerne med å navigere i odelsloven når du skal selge din gård. Med riktig forberedelse og kyndig håndtering trenger ikke odel være en stor utfordring i salgsprosessen.
Har endret seg over tid
Odelsretten er nedfelt i grunnloven, men odelsloven har blitt endret og oppdatert mange ganger de siste femti årene. Den viktigste endringen kom i 1974, da kvinner og menn ble likestilt i odelsrekkefølgen. I første omgang gjaldt dette de som var født etter 1965, men siden 2009 har kvinner og menn vært likestilt.
I 2014 ble odelsrettet innsnevret, ved at nieser og nevøer ikke lenger har odelsrett. Hensikten med dette var å avgrense odelskretsen til de med sterkest tilknytning til gården, samtidig som det gir flere med interesse for å drive landbrukseiendom en mulighet til å kjøpe gård på det åpne markedet.
Det er innimellom politiske diskusjoner om odelsloven bør fjernes, men per i dag må du forholde deg til odelsloven om du skal selge en landbrukseiendom med odelsrett.
Dette gir odelsrett på en landbrukseidenom
- Eiendommen må bestå av minst 35 dekar dyrket mark - eller minst 500 dekar produktiv skog.
- Eiendommen må har vært i familiens eie i minst 20 år.
- Den som opparbeider odelsretten gjennom eiertid av må ha eid hele odelseiendommen, med unntak av ektefeller eller samboere som eier sammen.
- Det er boplikt på odelseiendommer. Den som overtar må i utgangspunktet bosette seg på gården eller innen ett år, og bli boende der i minst fem år.
- Odelseiendommer har også driveplikt. Dette kan løses ved at eier selv driver jordbruksarealet, eller ved at eier leier det bort.
Odelsretten på en landbrukseiendom tilfaller nære slektninger til eieren av odelseiendommen. Det er eier(ne)s barn, og eventuelle barnebarn, som har odelsrett, prioritert etter alder.
Søsken av eieren kan også ha odelsrett dersom en av deres foreldre har eid gården med opparbeidet odelshevdstid. Det kan også gjøres unntak hvis det er urimelig at en med bedre odelsprioritet vil overta gården - for eksempel hvis yngste bror eller søster har blitt hjemme, drevet gården og passet på foreldrene, mens de eldre har flyttet ut.
Best når partene selv blir enig
Hvis en som har odelsrett ønsker å kjøpe gården er den beste løsningen at det skjer ved at kjøper og selger blir enige. Det kan være skattemessige gunstig dersom man kommer frem til en såkalt åsetetakst.
Hvis du ikke ønsker å bruke odelsretten din, for eksempel om en yngre bror eller søster heller vil ta over foreldrenes eiendom, eller gården skal selges på det åpne markedet, er det gunstig å gi en formell odelsfraskrivelse. En slik fraskrivelse kan gjøres på generelt grunnlag, eller den kan gjøres overfor den som i stedet tar over eiendommen.
Det er et viktig poeng å bemerke seg at odelsretten er en såkalt latent rett som først utløses dersom gården selges til noen med dårligere eller ingen odelsrett.
Les mer om gårdsoverdragelser på våre fagsider
Kostbart med odelssøksmål
Selger kan i utgangspunktet selge til hvem han/hun vil. Den odelsberettigede med bedre odelsprioritet kan da gå til odelssøksmål, noe som vanligvis blir en kostbar affære.
Den odelsberettigede kan da kreve odelstakst, gjennom odelsløsning, innen et halvt år fra salget er gjennomført. I praksis må kravet fremmes for tingretten, og det er sannsynlig at man må ut med store beløp i saksomkostninger.
Ved odelsløsning fastsetter retten en odelstakst. Det er derfor mest gunstig om en kan unngå slike situasjoner ved å kartlegge hvem som har odelsrett, og sørge for et ryddig papirarbeid i forkant.
Dersom en odelsberettiget som er interessert i å kjøpe eiendommen ikke gis noen kjøpsfortrinn fra selger, vil det likevel sannsynligvis være det mest gunstige å gi et bud på eiendommen, fremfor å gå rettens veg. Det er også mulig for selger å gi et kjøpstilbud til den odelsberettigede.
Dette kan vi hjelpe deg med
Vi har gode rutiner for håndtering av odelsrett ved salg av landbrukseiendom, og kjennskap til gode advokater som kan hjelpe til hvis situasjonen er eller blir komplisert.
Ta gjerne kontakt for en prat om hvordan vi kan hjelpe deg å selge din odelseiendom.
